Актуальные идеи для малого бизнеса с нуля
Идеи для бизнеса
» » Императорская (Тверская) улица в Москве

Императорская (Тверская) улица в Москве

На Тверской улице находится большое количество бутиков

Людмила Костяйкина, Директор департамента элитной недвижимости SANTA Real Estate, считает, что недвижимость в Тверском районе можно условно разделить на 2 категории. К первой категории относятся ветхие здания, построенные еще в советские времена и нуждающиеся в качественном ремонте и реконструкции. Стоимость квадратного метра в таких домах начинается от 10 тысяч долларов.

Ко второй категории относятся все новостройки и реконструированные старые дома. Эти дома относятся к элитному сегменту жилья. Квадратный метр в таких домах стоит от 20 тысяч долларов. Домов бизнес-класса в районе нет, так как возводить подобное жилье нерентабельно. Возможно два способа воплощения проектов в жизнь: возведение новых домов, но это практически нереально по причине нехватки свободной земли; вторым способом является реконструкция старых домов с заменой перекрытий и полным инженерным переоснащением.

Хорошим примером элитной новостройки, по мнению Людмилы Костяйкиной, является дом 19 по Брюсову переулку. Это первый в Москве жилой дом, где реализована идея внутреннего панорамного атриума, проходящего насквозь через все 8 этажей. Проект разработан группой архитекторов под руководством А. Бавыкина.

Примером качественного восстановления старого здания может также послужить дом, расположенный на улице Селезневская вл. 24-26. Дом является воплощением проекта реконструкции старинного особняка: фасад дома имеет уникальную архитектуру, которая, сочетает в себе художественные композиции 19 века и современные элементы.

Тверская как торговый коридор

Возникновение в ХIV веке Тверской дороги, ведущей от Кремля до Твери положило начало развитию района Тверских-Ямских улиц в качестве торгового коридора. Первым известными и сохранившимися до настоящего времени магазинами можно назвать «Елисеевский», «Филипповскую булочную» (ныне - «Coffee Bean»), позже появился знаменитый книжный универмаг «Москва».

В настоящее время район Тверских-Ямских улиц является одним из наиболее дорогих торговых коридоров Москвы, а сама Тверская была и остается самым дорогим торговым коридором столицы. Ее протяженность составляет 1,8 км, а общая площадь предлагаемых торговых помещений, по данным компании Praedium, составляет около 31 000 кв. м.

От Тверской до Ямской

На Тверской улице находится большое количество бутиков и менее дорогих мультибрендовых магазинов. Больше всего торговых площадей принадлежит магазинам одежды, чуть меньше – банков и магазинов обуви, кафе и ресторанов, ювелирных салонов и интерьерных магазинов. Открытие флагманского магазина на Тверской стало практически обязательным условием для крупных компаний, выходящих на российский рынок.

Отсутствие магазинов шаговой доступности. По словам Милены Морозовой, ключевое расположение, а так же постоянное присутствие большого количества людей, накладывают на развитие торговли в районе собственный отпечаток. Продуктовые универмаги, где можно совершить серьезную покупку, почти отсутствуют. Есть только мелкие магазинчики, расположенные в шаговой доступности, где можно купить продукты ежедневного потребления.

Совсем иначе ситуация обстоит с торговыми центрами, бутиками и прочими магазинами, по которым можно совершить шопинг. В качестве примера можно привести Охотный Ряд, ГУМ, ЦУМ.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood рассказала,что состав арендаторов данного торгового коридора за последние годы достаточно сильно изменился. С начала развития рынка торговой недвижимости Тверская улица занимает ведущее положение среди торговых коридоров. В 90-е гг. прошлого века это была одна из фешенебельных по составу арендаторов улица, чуть позже их сменили более «экономичные» марки. Это связано, прежде всего, с наличием огромного числа приезжих и туристов с разными уровнями дохода.

Вследствие популярности данного района у приезжих, магазины, расположенные на этой улице, ориентированы, в основном, на потоки туристов из России и из-за рубежа. Данная целевая группа характеризуется неравномерным распределением доходов, что способствует в последнее время размещению в Тверском торговом коридоре торговых марок «среднего» и «экономичного» сегмента.

Смена имиджа

Тверская начинает терять свой статус элитарности и постепенно переходит к более демократичным магазинам. Все больше магазинов среднего класса появляются на территории главного торгового коридора Москвы и все больше престижных бутиков меняют свое местоположение на другие торговые коридоры столицы (такие как Столешников переулок, Камергерский переулок и др.). Это обусловлено тем, что магазины среднего уровня делают ставку на высокую проходимость. Расположение на центральной улице обеспечивает престиж, рекламу торговой сети и имидж в целом. В то время как бутики пытаются сменить плохую транспортную доступность и отсутствие парковочных мест Тверской улицы на специализированные бутиковые зоны с более свободным подъездом и наличием парковочных мест.

Многие арендаторы хотели бы приобрести торговые площади в собственность, несмотря на долгосрочность окупаемости проекта, но предложения о продаже поступают крайне редко. Ольга Широкова уточняет — продажи площадей на Тверской происходят достаточно редко и по разным данным, средняя стоимость квадратного метра торгового помещения в данном торговом коридоре колеблется в пределах от $20 000 до 25 000. Иногда стоимость кв. м может доходить до $70 000.

Арендаторы

Хотя арендные ставки на Тверской улице высоки, улица пользуется повышенным спросом у арендаторов, поскольку иметь магазин на Тверской – это вопрос имиджа. Арендатор готов оплачивать такие высокие ставки, даже несмотря на то, что магазин будет малорентабельным или, возможно, убыточным. По Тверской улице проходит огромное количество пешеходов, магазин на ней служит в некоторой степени для рекламных целей, а расходы на его содержание окупаются продажами в торговых центрах.

По данным компании Praedium, четная сторона от Манежной площади до Пушкинской является наиболее востребованной и дорогой, т. к. на ней зарегистрирована наибольшая проходимость людей (до нескольких десятков тыс. человек в день), что в свою очередь связано с историческим расположением. Ставки на этом отрезке достигают $6000 за кв. м. в год. Средняя ставка на Тверской составляет $3500 за кв. м. Наибольшей популярностью пользуются помещения на первой линии с большими витринами и отдельным входом, расположенные ближе к началу улицы, ставки таких площадей находятся в диапазоне $4500-6000 за кв. м в год. По данным компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» на участке от Пушкинской до Маяковской площади арендные ставки ниже – от $3000 за кв. м в год.

По мнению Сергея Лобанова, арендные ставки на торговые площади на Тверской улице оторваны от рыночных цен на торговые помещения в городе и сильно зависят от интуитивных представлений собственников о стоимость аренды или их амбиций.

Несмотря на «заоблачные» арендные ставки и постепенный переход к операторам среднего класса, дефицит торговых площадей не снижается, более того, существует лист ожидания арендаторов, расписанный на полтора года вперед. Ротация арендаторов разная, рассказывает Наталья Давиденко. Есть некоторые помещения, в которых арендаторы не меняются годами, а есть те, в которых арендаторы меняются каждый год. По данным специалистов компании Astera, напротив, особым спросом помещения на Тверской в настоящее время не пользуются, заявок на них мало.

Связано это, в первую очередь, с очень высокими арендными ставками. Площади на Тверской-Ямской пользуется значительно большим спросом у арендаторов. Минимальная ставка аренды там — $4000, максимальная — $8000 за кв. м в год. Арендаторы – сетевые операторы: ритейлеры, банки, общепит. Ротация арендаторов там значительно меньше.

Доступность

На транспортную доступность улицы влияют несколько факторов. Среди факторов, влияющих положительно, можно отметить: близость к Садовому Кольцу и крупной магистрали – Ленинградскому проспекту, а также хорошее качество и удобство подъездных путей, наличие нескольких станций метро. Среди негативных факторов можно выделить высокий уровень загруженности данной и близлежащих улиц и острая недостаточность парковочных мест, что уменьшает количество покупателей, передвигающихся по городу на автомобиле, в том числе состоятельных покупателей.

Несмотря на все недостатки этого торгового коридора, он остается главным торговым коридором Москвы. Если посмотреть на Тверскую, то практически невозможно найти ни одного дома, на первом этаже которого, не было бы кафе, магазина или банка. Для дальнейшего успешного развития Тверскую следует оборудовать подземными парковками.

Автор статьи: Лада Фишер, Алексей Новиков - Директор департамента рекламы и PR Santa Real Estate

Фото: Егоров Василий, Виды Москвы, 1989 год


Контакты:
Адрес: Товарная, 57-В, 121135, Москва,
Телефон:+7 971-129-61-42, Электронная почта: contact@lossless.ru идеи для бизнеса с нуля
Императорская (Тверская) улица в Москве

Опубликовано 14.06.2019, автором , в разделе Недвижимость Москвы

возможно вас заинтересуют другие предложения:
   14 июн 2019
Арбат – культурный центр столицы...

Район «Арбат» компактно расположился между такими знаковыми местами столицы, как Храм Христа Спасителя, Район Патриарших прудов, Остоженка и Садовое Кольцо. Своей известностью и популярностью район обязан ключевым расположением и богатой историей. Назван район по имени пешеходной улицы Арбат.

   28 ноя 2018
Как развивается новая Москва...

Просто строить жилье уже недостаточно. Покупателям недвижимости нужны гармоничная среда обитания и рабочие места. Поэтому столичные власти и девелоперы совместно решают задачу комплексного освоения пр…

   14 ноя 2018
Как строят новую Москву...

14 ноября Людмила Чичерова,Вячеслав Прокофьев / ТАСС Власти говорят о «четком видении» того, что, где и когда нужно строить: руководитель департамента развития новых территорий г. Москвы Владимир Жи…

   25 июн 2018
Как использовать в быту старые вещи...

Ну, вот наверняка у вас в доме полно вещей, которые, как говорится, свое уже отслужили, а выкинуть жалко. Если вы, каждый раз перебирая в шкафу, сомневаетесь, что сделать со старым «хламом» – выкинуть…

   11 июн 2018
Советские радиостанции эпохи холодной войны...

Это была самая долгая война в нашей истории… Но подлинная история холодной войны таит в себе множество неразгаданных загадок и тайн: политические интриги, операции спецслужб заблуждения людей и амбици…

   29 дек 2017
Об итогах градостроительного развития Москвы в 2017 году и задачах на 2018 год...

Доклад заместителя мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Шакирзяновича Хуснуллина. Уважаемый Сергей…

   20 дек 2017
«Москва стала городом не для машин, а для людей»...

Марат Хуснуллин о градостроительном развитии столицы, программе реновации и создании уникальных объектов. 2017-й год стал знаковым для всего московского стройкомплекса.…

   20 ноя 2017
Марат Хуснуллин: «Весь мир к нам будет ездить учиться реновации»...

«Изучив весь мировой опыт по частям, видим, что пока только мы решились внутри мегаполиса взять и перестроить большую часть города, чтобы решить жилищные проблемы более миллиона человек». Интервью с з…

   20 ноя 2017
Марат Хуснуллин: «Весь мир к нам будет ездить учиться реновации»...

«Изучив весь мировой опыт по частям, видим, что пока только мы решились внутри мегаполиса взять и перестроить большую часть города, чтобы решить жилищные проблемы более миллиона человек». Интервью с з…

   20 окт 2017
Топ 49 отличных идей, что можно сделать из старых джинсов. № 40 — просто блеск...

Поделки из старых джинсов уже далеко не новость для всех любителей хендмейда. В гардеробе каждого человека есть хотя бы одна пара джинсовых брюк. Однако однажды любимая вещь становится мала или рветс…

   19 окт 2017
25 волшебных и нереально красивых фраз, которые помогут вам перезагрузиться...

Эти фразы меня наполнили волшебством, каким-то глубинным пониманием мира, в каждой из них скрыта жемчужина мудрости. Желаем вам проникнуться ими, перезагрузить сознание и взглянуть на мир по-новому. …

вверх