Актуальные идеи для малого бизнеса с нуля
Идеи для бизнеса

Офисный переезд

офисный переезд call-центры переводят в соседние области

В настоящее время на рынке московской офисной недвижимости класса А складывается весьма интересная и неоднозначная ситуация. Крупнейшие риэлторские компании по разному оценивают совокупный объем этого рынка, но сходятся в одном: из всего объема площадей от 25 до 35% было введено в эксплуатацию в прошедшем 2007 году. Более того, это произошло относительно незаметно для рынка: уровень вакантных помещений остался на прошлогоднем уровне. Лишь некоторые агентства зафиксировали определенный рост этого показателя в четвертом квартале, а арендные ставки, выраженные в долларовом выражении, выросли по разным оценкам от 25 до 40% за один год по рынку, в то время как по отдельным сегментам наблюдался рост до 100%.

Причина переезда: увеличение ставок

Подобная ситуация не может не настораживать как арендаторов, так и инвесторов, активно присутствующих на рынке. Клиентам, договора аренды которых в высококлассных офисных комплексах истекают в ближайшее время, разумно предполагать ожидаемое увеличение арендной ставки, причем выраженное в трехзначных числах процентов. Поэтому многие компании принимают решение в пользу небольшого представительского офиса в центральной части города с размещением бэк-офисов в удаленных офисных центрах более низкого класса. Несмотря на то, что эта тенденция не нова, вследствие значительно возросших цен, она будет только усиливаться.

Более того, многие компании уже успешно реализуют процесс перевода call-центров не только в удаленные офисные центры города, но и в областные центры соседних районов, что обеспечивает значительную экономию на аренде и экономию на оплате труда. В то же время, для размещения представительского офиса компаниям требуется действительно современные здания в центральной части города, обеспеченные всеми необходимыми атрибутами для класса А.

Спрос и предложение

Что касается девелоперов, подобная ситуация выглядит для них выигрышной: на рынке появляется большое количество компаний, находящихся в поиске офисных помещений в новом высококлассном здании в центре города и помещений более низкого класса в его периферийной части. Если с последними зданиями положение все больше начинает выравниваться, заявлены современные офисные комплексы не только в районе МКАД, но и на некотором удалении от города по наиболее востребованным магистралям, то с предложением современных офисных комплексов в центральной части города в ближайшее время могут возникнуть значительные проблемы.

Правительство города весьма серьезно взялось за ограничение нового строительства офисных зданий в ЦАО, за исключением зданий на территории Сити. Причем, если в настоящее время рынок еще не очень замечает этого ввиду большой инертности строительного процесса, то уже в ближайшие два года, в случае если ситуацию не отыграют назад, отсутствие новых офисных проектов в центре станет реальностью.

В качестве альтернативы офисному строительству Правительство города предлагает девелоперам переориентироваться на строительство гостиниц или многофункциональных офисно — гостиничных комплексов. Именно последняя функциональная составляющая в настоящее время и используется для обоснования размещения нового офисного строительства в городе.

Объединение офисов и гостиниц

Следует заметить, что объединение гостиничного и офисного функционала в рамках одного проекта содержит в себе как возможности, так и значительные опасности. Первая и наиболее очевидная опасность заключается в том, что весь проект здания необходимо заново переработать для учета изменившегося функционала здания, что повлечет как минимум изменение в требуемых мощностях по инженерным коммуникациям.

Второе: кредиторы смотрят на проект с гостиничной составляющей со значительно большим подозрением. Фактически для получения финансирования обязательно потребуется подписанное письмо о намерениях, или даже полноценный договор на управление гостиничным комплексом с одним из крупнейших мировых гостиничных операторов. Процесс от начала переговоров до заключения контракта может занимать от полугода до года. Наиболее безболезненно указанные два функционала сосуществуют в комплексах, где офисная и гостиничная части находятся в различных зданиях, однако далеко не всегда в центре города можно таким образом использовать земельный участок, чтобы данное требование было выполнено. Кроме того, такое значительное изменение внешнего вида здания фактически вернет проект на первоначальную стадию согласований.

Помогут соседи

Все, что было выше описано, — только вершина айсберга проблем, но уже это позволяет понять, что проигрывает девелопер: самый ценный актив в этом бизнесе — время. Девелоперы начинают находить ответ на изменившиеся условия: в ближайшее время можно ожидать всплеск строительства высококачественных офисных центров на границе с ЦАО в соседних округах, причем в первую очередь по наиболее престижным направлениям: Запад, Северо-Запад, Север. Из наиболее масштабных современных проектов подобного направления можно выделить Nordstar Tower, которая расположена прямо на границе САО с ЦАО.

ЦАО не сдаст позиций

Тем не менее, строительством офисных центров на границе ЦАО полностью заменить спрос арендаторов на представительские высококлассные офисные помещения в историческом центре нельзя. Таким образом, в будущем можно прогнозировать увеличение разрыва в стоимости между помещениями в историческом центре и все его пределов. Некоторые риэлторские компании уже разделяют отдельную зону около Кремля в свой подкласс, обосновывая значительно более высокие арендные ставки в этой зоне. Возможно, в будущем эта зона будет расширена до пределов Садового кольца.

Алексей Дзебоев, Заместитель директора по инвестициям ВИКА-девелопмент


Контакты:
Адрес: Товарная, 57-В, 121135, Москва,
Телефон:+7 971-129-61-42, Электронная почта: contact@lossless.ru идеи для бизнеса с нуля
Офисный переезд

Опубликовано 14.06.2019, автором , в разделе Недвижимость Москвы

возможно вас заинтересуют другие предложения:
   14 июн 2019
Подмосковье застраивается бизнес-парками...

Одной из наиболее важных тенденций развития московского офисного рынка является децентрализация местоположения объектов, вызванная, прежде всего, острым дефицитом земельных участков под застройку. Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International рассказала, что стало

   14 июн 2019
Императорская (Тверская) улица в Москве...

Людмила Костяйкина, Директор департамента элитной недвижимости SANTA Real Estate, считает, что недвижимость в Тверском районе можно условно разделить на 2 категории. К первой категории относятся ветхие здания, построенные еще в советские времена и нуждающиеся в качественном ремонте и реконструкции.

   13 фев 2018
Аренда коммерческой недвижимости:что, где, как...

итак, согласно гк рф предметом аренды может быть любой объект недвижимости. при этом есть выбор: заключить договор аренды только на нежилое помещение, либо заключить договор аренды имущественного комплекса, который вы

   14 июн 2019
Недвижимость в Даниловском (Павелецком) районе...

Даниловский район(территориально этот кластер граничит и с Даниловским районом, и с Замоскворечьем) можно назвать сформировавшимся деловым районом. «Первые качественные офисные объекты стали появляться здесь еще в конце 90-х гг. В последние годы активность строительства бизнес-центров всех классов

   10 ноя 2017
Правила переезда в новый офис ...

переезд в новый офис , независимо от того, с чем он связан: с расширением фирмы или поиском более дешевой аренды, – самое настоящее стихийное бедствие. уверена, что многие предприниматели включили бы такое условие во

   10 янв 2018
Правила переезда в новый офис ...

переезд в новый офис , независимо от того, с чем он связан: с расширением фирмы или поиском более дешевой аренды, – самое настоящее стихийное бедствие. уверена, что многие предприниматели включили бы такое условие во

   13 ноя 2017
Как составить договор аренды недвижимости правильно...

подробная инструкции о том, как правильно составить договор аренды недвижимости и избежать роковых ошибок. здесь рассмотрены все аспекты арендных правоотношений, что позволит должностным лицам субъектов хозяйствования

   14 июн 2019
Золотые перспективы Остоженки...

По словам Елены Логвиной, руководителя отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга «МИЭЛЬ», исторически ул. Остоженка, Пречистенка были одними из самых престижных районов XIX-XX веков, которые застраивались самыми дорогими особняками и доходными домами Москвы. Некоторые из них

   28 ноя 2018
Как развивается новая Москва...

Просто строить жилье уже недостаточно. Покупателям недвижимости нужны гармоничная среда обитания и рабочие места. Поэтому столичные власти и девелоперы совместно решают задачу комплексного освоения пр…

   29 дек 2017
Об итогах градостроительного развития Москвы в 2017 году и задачах на 2018 год...

Доклад заместителя мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Шакирзяновича Хуснуллина. Уважаемый Сергей…

   20 дек 2017
«Москва стала городом не для машин, а для людей»...

Марат Хуснуллин о градостроительном развитии столицы, программе реновации и создании уникальных объектов. 2017-й год стал знаковым для всего московского стройкомплекса.…

вверх