Актуальные идеи для малого бизнеса с нуля
Идеи для бизнеса
Идеи для бизнеса » Недвижимость Москвы » Мэрия Москвы переходит к активной игре

Мэрия Москвы переходит к активной игре

Мэрия Москвы переходит к активной игре

Московское правительство бросило столичным девелоперам «спасательный круг», выкупив на аукционе более 500 тысяч квадратных метров жилья в новостройках. К чему приведет такой шаг, как он отразится на состоянии рынка и ценах на квартиры? Об этом рассуждают эксперты, опрошенные нашим порталом.

В последнее время часто повторяется мысль о том, что глобальный финансовый кризис любую экономику из рыночной на время превращает в плановую. В сфере стройкомплекса этот тезис получил очень зримое подтверждение. Власти Москвы приобрели на аукционе у компаний «СУ-155», «Главстрой», ГК «ПИК» и ДСК-1 жилье площадью более 500 тысяч квадратных метров. «Новые квартиры будут зарезервированы для выполнения социальных обязательств города: предоставление бесплатного жилья очередникам и жителям, переселяемым из сносимых домов», — уточнил источник в московском правительстве. По его данным, на выкуп этого жилья было потрачено порядка 40 миллиардов рублей.

Аналитики похвалили Юрия Лужкова за дальновидность. По их мнению, приняв такое решение, он и строительную отрасль поддержал, и немало денег сэкономил. Действительно, если сегодня примерная стоимость одного метра жилья в Южном Бутове равняется 137 тысяч рублей; в Жулебине — 125 500 рублей, а в Строгине — 159 тысяч рублей, то московская мэрия заплатила за приобретенное жилье чуть ли не вдвое меньше — 80 тысяч за квадратный метр.

Город сегодня стал основным заказчиком строительства и покупателем строящегося жилья. Это означает, что все крупные девелоперские компании, имеющие серьезные производственные мощности, будут работать на бюджетные нужды и на бюджетные же деньги. Уже сейчас соотношение «рынок жилья – горзаказ» для компаний столичного стройкомплекса составляет 40% к 60%. А по прогнозам, в следующем году доля городского заказа может составить 70% от всего возводимого в Москве жилья. К чему это приведет?

Выгодно ли это девелоперам?

Доля города, то есть те метры, которые Москва по договору бесплатно получала от застройщиков и раньше, меняться не будет, — уточняет аналитик инвестиционной компании «Финам» Владислав Кочетков. — Речь идет именно об увеличении закупок жилья. Для девелоперов это, конечно, шанс выжить и не обанкротиться.

Квартиры и сейчас, и потом будут закупаться со скидкой, но даже это позволит девелоперам остаться с неплохой прибылью, — замечает Тигран Оганесян из компании «Тройка-Диалог». Для застройщиков цена, по которой правительство Москвы намерено приобретать квартиры, является более чем приемлемой. Конечно, речь уже не будет идти о получении сверхдоходов, однако подобное взаимодействие может оказаться взаимовыгодным, — подтверждает управляющий директор агентства CENTURY 21 Запад Евгений Скоморовский.

Ольга Косенкова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «Новое Качество», относится к такой перспективе весьма осторожно: - Если доля городского заказа дойдет до 70% от всего возводимого жилья, то ситуация в условиях финансового кризиса будет несколько абсурдной.

Давайте предположим, что девелоперу будет предложено реализовать порядка 70% возводимого им жилья эконом-класса, себестоимость строительства которого составляет порядка 2200 долларов за кв.м, по «льготной» цене около 1500 долларов за квадрат. Тогда при грубом расчете, чтобы хотя бы выйти на самоокупаемость, девелопер будет вынужден продавать оставшиеся 30% жилья по цене на 70 с лишним процентов выше себестоимости. То есть в данном случае более, чем за 4000 долларов. Что, в общем-то, в докризисных условиях соответствовало цене кв.м готового жилья эконом-класса на первичном рынке. Продавать существенно дороже в условиях отрицательной динамики рынка будет нереально, так что про прибыль в этом варианте можно забыть.

Обратите внимание!

Здесь необходимо думать о том, как соблюсти баланс, который будет здравым не только по отношению к девелоперу, но и к рынку в целом. В условиях кризиса любая ошибка может иметь цепную реакцию, поэтому ее цена как никогда высока.

Судьба выкупленных метров

- Выкупленные квадратные метры будут направлены на реализацию социальных программ, — считает Тигран Оганесян. — Иначе правительство Москвы станет игроком на рынке недвижимости, а это неэффективно. Что с этими квартирами делать – спекулировать ими? Это все-таки не такой рынок, на котором каждый день можно понимать, какие сегодня цены, и какая ликвидность. 500 тысяч квадратных метров – это не слишком большой ресурс для манипуляции.

Правда, это все равно делается небескорыстно. У правительства Москвы есть программа переселения жителей из центра, чтобы высвободить дорогостоящую землю под хрущевками. А массовая закупка жилья на бюджетные деньги – это удобный случай и поддержать своего застройщика, и продолжить действие программы по переселению.

Владислав Кочетков из «Финам» придерживается другого мнения:

- Что правительство будет делать с этими квартирами, пока неизвестно. Я предполагаю, что большую часть квартир оно будет продавать, другое дело, что оно может себе позволить какое-то время их попридержать. А уж потом, после того как рынок более-менее установится, начать их продажу. По сути, образуется интервенционный фонд недвижимости, с помощью которого правительство сможет регулировать цены. Например, в случае их увеличения оно может выбросить на рынок эти квартиры, чтобы цены несколько упали. И наоборот, если цены будут падать до угрожающего для девелоперов уровня, оно может сократить продажи квартир, и цены вырастут.

Таким образом, на рынке появится новый игрок с сильными позициями. Конечно, насколько московский рынок недвижимости вообще можно называть рынком с его полумонопольными позициями отдельных компаний.

Я думаю, московское правительство вряд ли станет напрямую входить в капитал отдельных девелоперов, как это произошло с авиакомпанией, созданной на базе разорившегося AirUnion. В последние годы оно, наоборот, избавляется от тех пакетов акций разных компаний, которые у него осели.

Что будет с ценами на квартиры?

- На ценах это не отразится, эти квартиры не попадают в рынок, — считает аналитик «Тройки-Диалог» Тигран Оганесян. – Но в этом случае девелоперы, конечно, не будут вынуждены выбрасывать квартиры на рынок по дешевке, так что теоретически это поддерживает цены на прежнем уровне.

- Часть квартир, которые получат льготники, попадет на вторичный рынок, — говорит аналитик ИГ «Капитал» Иван Завадский. – Поэтому уровень предложения упадет не так сильно. А в условиях кризиса маржа девелоперов будет уменьшаться, поэтому можно ожидать снижения цен на жилье.

- Что касается цен на квартиры – большинство аналитиков сходятся на том, что в следующем году они снизятся на 10-20%. Что касается очередников, льготников, молодых семей и так далее, на мой взгляд, на скорость получения ими бесплатного жилья это никак не повлияет, — полагает Владислав Кочетков из «Финам».

Разброс мнений и оценок ситуации очень велик. Но ясно пока что одно – в чем московское правительство абсолютно не заинтересовано, так это в обвале цен на недвижимость, и оно будет спасать ситуацию всеми доступными ему методами.


Контакты:
Адрес: Товарная, 57-В, 121135, Москва,
Телефон:+7 971-129-61-42, Электронная почта: contact@lossless.ru идеи для бизнеса с нуля
Мэрия Москвы переходит к активной игре

Опубликовано 14.06.2019, автором , в разделе Недвижимость Москвы

возможно вас заинтересуют другие предложения:
   28 ноя 2017
20 бизнес-тезисов Олега Тинькова. ...

тезис 1. успеха не добьешься, не попробовав. можно всю жизнь сомневаться, но когда-то надо и рискнуть, если есть желание стать предпринимателем. бывает, что человеку хорошо в роли менеджера, это тоже вариант. тезис 2.

   22 янв 2019
Марат Хуснуллин: Для развивающихся городов генплан становится тормозом...

Новые вокзалы на карте города – Марат Шакирзянович, в прошлом году в Москве было сдано рекордное количество станций метро. Можем ли мы в ближайшие годы повторить этот рекорд? – В прошлом году мы отк…

   10 окт 2017
Где лучше покупать квартиры: в новостройках или на вторичном рынке?...

Еще пять лет назад, по крайней мере в Москве, между рынком новостроек и рынком вторичного жилья пролегала целая пропасть. Например, во втором случае цены были значительно выше, а владельцам таких …

   22 окт 2018
«В Москве еще минимум пять лет будут строить жилье по старым правилам»...

Власти Москвы выдали застройщикам разрешений на строительство около 21 млн кв. м жилья. Около 70% из этих проектов будут возводиться и продаваться по старым правилам. По оценке главы Москомстройинвест…

   20 ноя 2017
Марат Хуснуллин: «Весь мир к нам будет ездить учиться реновации»...

«Изучив весь мировой опыт по частям, видим, что пока только мы решились внутри мегаполиса взять и перестроить большую часть города, чтобы решить жилищные проблемы более миллиона человек». Интервью с з…

   20 ноя 2017
Марат Хуснуллин: «Весь мир к нам будет ездить учиться реновации»...

«Изучив весь мировой опыт по частям, видим, что пока только мы решились внутри мегаполиса взять и перестроить большую часть города, чтобы решить жилищные проблемы более миллиона человек». Интервью с з…

   21 ноя 2017
Число проблемных проектов почти не изменилось в Москве...

Если число проблемных проектов в Москве за последнее время практически не изменилось, то количество обманутых дольщиков за год возросло почти вчетверо. О причинах такой ситуации, а также о том, как за…

   16 мар 2019
Пленарное заседание съезда РСПП...

В. Путин: Уважаемые коллеги, добрый день! Очень рад всех приветствовать, всех участников, гостей съезда Российского союза промышленников и предпринимателей. Мы с вами встречаемся на этапе, когда раз…

   20 дек 2017
«Москва стала городом не для машин, а для людей»...

Марат Хуснуллин о градостроительном развитии столицы, программе реновации и создании уникальных объектов. 2017-й год стал знаковым для всего московского стройкомплекса.…

   20 дек 2017
Марат Хуснуллин: «Москва стала городом не для машин, а для людей»...

Марат Хуснуллин о градостроительном развитии столицы, программе реновации и создании уникальных объектов. 2017-й год стал знаковым для всего московского стройкомплекса.…

   29 дек 2017
Об итогах градостроительного развития Москвы в 2017 году и задачах на 2018 год...

Доклад заместителя мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Шакирзяновича Хуснуллина. Уважаемый Сергей…

вверх