Актуальные идеи для малого бизнеса с нуля
Идеи для бизнеса
» » Как развивается новая Москва

Как развивается новая Москва

Как развивается новая Москва


Просто строить жилье уже недостаточно. Покупателям недвижимости нужны гармоничная среда обитания и рабочие места.

Поэтому столичные власти и девелоперы совместно решают задачу комплексного освоения присоединенных территорий.

Людмила Чичерова

Жилая недвижимость в новой Москве дорожает теми же темпами, что и в старой, – на 5–6% за последние четыре квартала, утверждают риэлторы. С сентября 2017 г. по сентябрь 2018 г. средняя стоимость квартиры в новостройках масс-маркета на присоединенных территориях выросла примерно на 0,8 млн руб., подсчитали в «Метриум групп». Сейчас в новой Москве строится 15 крупных жилых комплексов на несколько миллионов квадратных метров. За шесть лет девелоперами сдано 10,5 млн кв. м жилья и 3,1 млн кв. м нежилой недвижимости. В планах довести площадь многоквартирных новостроек до 20,3 млн кв. м, коммерческой недвижимости – до 35,2 млн кв. м.

Спальник столицы

В год в Троицком и Новомосковском административных округах (ТиНАО) Москвы сдается от 1 млн до 2 млн кв. м жилья, что составляет примерно 30–50% общего ввода в столице. По итогам 2018 г. ожидается ввод около 1,5 млн кв. м жилой недвижимости. Тенденция последних лет, когда ввод многоквартирных домов на присоединенных территориях опережал показатели в старых границах, переломилась в прошлом году, после того как чиновники обнаружили формирующийся перекос в сторону жилых новостроек. Ведь согласно плану новая Москва обязана гармонично развивать территорию, одновременно строить жилье, коммерческую недвижимость и разнообразную инфраструктуру (социальную, дорожную и т. д.). Но если проехать по территории Коммунарки – это самый застраиваемый район ТиНАО, – поражает количество выросших здесь жилых башен, перемежаемых редкими церквями. Поэтому уже второй год город стремится ограничить выдачу новых разрешений на строительство многоквартирных домов. Например, с 1 июля 2017 г. по 1 июля 2018 г. градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила новых проектов на 1,4 млн кв. м, но жилья из них – всего 0,4 млн кв. м, причем половина – индивидуальное жилищное строительство, фактически дачи. Город таким образом мотивирует инвесторов к появлению «объектов с рабочими местами», чтобы к существующим сейчас 100 000 рабочих мест в ближайшие три года прибавить еще 50 000.

Выступая на XII Московском форуме лидеров рынка недвижимости MREF-2018, руководитель департамента развития новых территорий Владимир Жидкин сообщил, что все в «новом городе» развивается гармонично и разные виды застройки осуществляются параллельно. «Был разговор [с жителями] по поводу <...> крупных объектов спорта на встрече с мэром в августе, Сергей Семенович [Собянин] тут же среагировал, сказал, что пора уже строить крупный объект спортивный в Коммунарке. Решение принято, мы [такой объект] проектируем. Больницы строятся, одна из крупных, если не самая крупная в Москве, и все остальное: построено 400 км линий электропередачи, 350 км магистральных теплосетей, 714 км сетей водоснабжения и водоотведения, более 100 км магистральных сетей», – заявил чиновник. Также принято решение построить очистные сооружения в Бутове на 30 000 куб. м и новую канализационно-насосную станцию в Прокшине на 130 000 куб. м.

Застройщики, опрошенные «Ведомостями», подтвердили, что новая Москва сейчас обеспечена всеми коммуникациями для интенсивного девелопмента. «Никаких проблем с подключением к инженерным сетям у нас не было и нет», – говорит Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель». Департамент развития новых территорий работает с инвесторами и принимает непосредственное участие в решении проблем, если они возникают, добавляет Гасан Архулаев, партнер GR Project Group. По словам Ольги Барабановой, коммерческого директора Sezar Group, локальные проблемы с подключением к магистралям были на переходном этапе, когда присоединенные территории только вошли в состав Москвы, сейчас система отлажена, функционирует в плановом режиме, все вопросы с подключениями стали решаться оперативно. «Например, в ЖК «Николин парк», строительство которого мы начали еще в Подмосковье, подключение к системам водоснабжения и водоотведения заняло около полутора лет, а в уже новомосковском ЖК «Рассказово» – менее года», – приводит пример Барабанова. По ее мнению, главное, чем сейчас город может помочь девелоперам, – это взять на себя функции внешнего координатора.

Самые масштабные жилые проекты реализуют в новой Москве ГК «МИЦ», «А101», ГК «ПИК», ГК «Абсолют», ГК «Гранель», Sezar Group, «Самолет» и еще ряд столичных застройщиков. Например, ГК «А101» в новой Москве уже ввела в эксплуатацию 955 800 кв. м жилья, в стадии строительства находится еще более 900 000 кв. м (в проектах «Скандинавия», «Москва А101», «Белые ночи», «Испанские кварталы»), сообщил Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта компании.

У МИЦ общая площадь строительства на присоединенных территориях составляет более 1,8 млн кв. м, рассказал Даромир Обуханич, генеральный директор компании. В ЖК «Коммунарка» и «Татьянин парк» сдано свыше 926 000 кв. м, получены разрешения и начато строительство еще почти 700 000 кв. м. ГК ПИК с января 2016 г. по октябрь 2018 г. построила в ТиНАО 365 000 кв. м жилой недвижимости, до конца 2018 г. в микрорайоне «Саларьево парк» будет сдано 81 000 кв. м, а в ближайшие два года планируется построить еще около 600 000 кв. м. В портфеле ГК «Гранель» – проект комплексной жилой застройки «Москвичка», где сейчас возводится 155 000 кв. м. Самая плотная застройка – в упомянутой выше Коммунарке, которая расположена вблизи действующих станций московского метро («Румянцево» и «Саларьево») и в недалеком будущем будет обеспечена собственной, Коммунарской, веткой метро.

Дороги и сети

В ТиНАО с 2012 г. построено 161 км дорог, к 2023 г. намечено проложить еще около 292 км, сообщает департамент развития новых территорий Москвы. По словам архитектора Сергея Ткаченко, важно, что в отличие от старой Москвы в новой есть возможность проектировать и создавать хордовые связи, что в дальнейшем избавит от заторов и пробок при автомобильном движении из одного района в другой. На отсутствии поперечных дорожных связей «погорела» старая Москва, которая вынуждена сейчас продолжать закольцовываться. Первые поперечные дороги, построенные в ТиНАО, уже функционируют, рассказывает Жидкин, большинство жителей Троицка и прилегающих населенных пунктов уже не едут в центр столицы по Киевскому и Калужскому шоссе, а перемещаются по хордам в сторону Минского. Идет строительство восьмиполосной автомагистрали Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе, которая также обеспечит поперечную связку между районами. Построить новую дорогу планируется к 2021 г.

Сады и школы

По данным департамента развития новых территорий, за шесть лет в новой Москве построено 59 социальных объектов: 13 школ, 35 детских садов, 11 объектов здравоохранения. 50 из них построили сами девелоперы. К 2035 г. они обязуются возвести еще 42 из 77 запланированных объектов.

В портфеле ГК «МИЦ», например, пять школ и девять дошкольных учреждений. ГК «А101» построила в Коммунарке и передала городу школу на 1775 мест с бассейном и различными лабораториями, на момент ввода (2017 г.) это была самая большая школа в Москве, гордится Цветов. В ближайших планах застройщика – возведение в рамках строящихся микрорайонов двух школ суммарно на 2625 мест, пяти детскихсадов на 1335 мест, а также двух образовательных центров, объединяющих школы и детские сады, на 1650 и 370 мест соответственно. Цвет из ГК «Гранель» обещает в ЖК «Москвичка» три детских сада на 465 мест и спортивно-общеобразовательную школу на 1125 учеников. По данным пресс-службы ГК «ПИК», в микрорайоне «Бунинские луга» появится современный детсад для 150 малышей. Он станет частью инновационного образовательного комплекса, куда также войдет школа на 1100 учеников. В 2019–2020 гг. ПИК обещает обеспечить новомосквичам 3215 мест в школах и детских садах.

Офисы и магазины

Несмотря на прогнозы ввода более 35 млн кв. м коммерческой недвижимости, пока в ТиНАО введена лишь десятая часть от запланированного. Хотя рядом с любым строящимся ЖК должны появиться места приложения труда – это, по словам Жидкина, позиция мэра, позиция города и департамента развития новых территорий, – тем не менее число крупных коммерческих объектов пока что можно пересчитать по пальцам. Арендаторы не торопятся переезжать в новую Москву, благо в старой им сейчас предлагается почти 2 млн кв. м свободных офисных помещений классов А и В, а также более 0,5 млн кв. м в торговых центрах. Уровень вакантных площадей в ТиНАО аналитики большой пятерки оценивают в 30%.

Современные крупные торговые и бизнес-центры пока появляются в ТиНАО вблизи ст. м. «Саларьево» и «Румянцево». Это, в частности, бизнес-парк Comcity от PPF Real Estate Russia в 2 км от МКАД по Киевскому шоссе. Построив офисы (более 107 000 кв. м) и торговую галерею (свыше 76 000 кв. м), девелопер заявил о планах начать в 2018 г. реализацию жилой части проекта (не менее 130 000 кв. м) и возведение новой гостиницы на 150 номеров. Ввод новых объектов в эксплуатацию запланирован на 2022 г., общие инвестиции в проект оцениваются в 21,6 млрд руб. По словам Мартина Шаффера, генерального директора PPF Real Estate Russia, в Comcity сейчас сдано более 90% офисов, там работает свыше 10 000 человек, в числе ключевых арендаторов – «Ростелеком», Oracle, Tele2, X5 Retail Group и др.

Где эта улица, где этот дом

Сергей Костин, заместитель председателя МоскомархитектурыВ настоящее время в Министерстве транспорта ведется работа по формулировке понятия «улично-дорожная сеть». Разница между улицами и дорогами прописана в своде правил СП 42.13330 «Градостроительство...», однако необходимо развить эти понятия и описать составные элементы улиц как общественного пространства. В рамках этой работы Москва совместно с Минстроем России подготовила проект свода правил по проектированию улично-дорожной сети. Главное – мы в этом документе формулируем наличие специфических особенностей улиц, их отличие от дорог и требования к проектированию именно улиц. До сих пор мы жили по нормативам, которые были разработаны еще в Советском Союзе. С тех пор и автомобилей стало больше, и дорог, и домов. Изменилось отношение людей к городскому пространству, требования людей к его качеству. Обновленные нормативы, объединенные в систему, позволят более сбалансированно развивать улично-дорожную сеть. Когда мы прорабатывали проект «Зиларт», шли от большого к малому – от структуры улично-дорожной сети к местам, где будут кафе, где филиал Эрмитажа, где стоянка такси и экскурсионных автобусов. Эти вопросы девелоперы почему-то оставляют на потом. А потом решения по этим вопросам реализуются хаотично, и мы получаем автомобильные пробки и другие проблемы.

В 2 км от Калужского шоссе с 2015 г. ищет арендаторов бизнес-парк «К2» (строительство начала компания Storm Properties, достраивал фонд, созданный частными инвесторами). Два семиэтажных здания общей площадью 40 000 кв. м стоят прямо у дороги, одно из них заполнено, по данной управляющей компании, на 70%, второе пока абсолютно свободно. Минимальный блок для сдачи в аренду в местном коворкинге – 10 кв. м, но желающим здесь готовы предложить и 1000 кв. м. Офис можно арендовать на день. Наталья Никитина, исполнительный директор бизнес-парка «К2», утверждает, что новомосковские офисы класса А гораздо комфортнее для арендаторов, чем в центре столицы, и по качеству помещений, которые предлагаются с отделкой, и по насыщенности внутренней инфраструктурой, и по наличию свободных машино-мест на парковках. Однако, признает она, за МКАД арендаторы едут только тогда, когда не могут найти нужные площади по приемлемой цене в центральных районах города. Поэтому инвесторы бизнес-парка пока не начинают строительство еще двух запланированных ранее офисных зданий на 40 000 кв. м.

В декабре прошлого года девелопер A-Store Estates ввел в эксплуатацию четыре девятиэтажных здания делового квартала Neopolis (104 000 кв. м на 5 га земли) в 3 км от МКАД по Киевскому шоссе. Общая площадь офисных зданий – 63 774 кв. м, под размещение объектов инфраструктуры, включая фитнес-центр с бассейном, кафе, рестораны и т. д., отведено около 7500 кв. м. По данным компании CBRE, брокера объекта, сейчас на рынке аренды представлено два здания из четырех, еще два с экспозиции снято, так как по ним ведутся переговоры с потенциальными клиентами.

Торговые комплексы на территории новой Москвы сегодня обеспечивают работой примерно 37% занятых, но к 2035 г., как ожидается, доля торговых предприятий в обеспечении присоединенных территорий рабочими местами снизится до 25%. Предполагается, что к этому времени появятся места приложения труда в сфере логистики, IT, в образовательных кластерах и т. п. Сейчас в ТиНАО работают «Рио Румянцево», «Новомосковский», а также полупрофессиональные торговые центры, которые морально устарели и нуждаются в реновации, говорит Алина Стрелкова, директор по развитию и коммерции группы объектов Mall Management Group. Новые объекты, по ее словам, выходили на рынок заполненными на 25–30%, но постепенно набирали арендаторов. Mall Management Group провела несколько исследований, которые показали, что жители Новомосковского района испытывают недостаток качественного предложения ритейла, развлечений и сервисов в шаговой доступности. Закрыть эти потребности компания намерена при помощи МФК «Саларис» (310 000 кв. м, GLA 105 000 кв. м). Его открытие ожидается в марте 2019 г., в нем разместится около 280 магазинов, а 10 000 кв. м будет отдано под развлекательную инфраструктуру.

Девелоперы, строящие жилые комплексы, возводят и объекты коммерческой недвижимости. По словам Цветова, не менее 20% от объема комплексной застройки ГК «А101» на территории новой Москвы (2500 га) придется на торговые и офисные центры, производственные комплексы и технопарки. Планируется, что площадь новых офисов и магазинов составит 4,2 млн кв. м. Sezar Group построила МФК на территории жилого комплекса «Николин парк», включив в его состав трехуровневый торговый центр (якорный арендатор – «Перекресток»), семь этажей офисных помещений и многоуровневый паркинг на 13 500 кв. м. В здании также есть фитнес-центр с бассейном, оператор которого завершает ремонт. «Сейчас заполняемость коммерческих помещений далеко не 100%», – признает Барабанова, но компания уверена, что эти площади будут пользоваться хорошим спросом в будущем.

В подготовке статьи участвовала Наталья Самарина


http://stroimos.mirtesen.ru
Контакты:
Адрес: Товарная, 57-В, 121135, Москва,
Телефон:+7 971-129-61-42, Электронная почта: contact@lossless.ru идеи для бизнеса с нуля
Как развивается новая Москва

Опубликовано 28.11.2018, автором , в разделе Новостройки Москвы

возможно вас заинтересуют другие предложения:
   07 мар 2019
Москва до Рязани не дойдет...

Рулить надо уметь - Марат Шакирзянович, в чем же секрет таких объемов строительства, которые демонстрирует Москва? - Марат Хуснуллин: Объемы ввода недвижимости в течение последних семи лет у нас и в…

   22 янв 2019
Марат Хуснуллин: Для развивающихся городов генплан становится тормозом...

Новые вокзалы на карте города – Марат Шакирзянович, в прошлом году в Москве было сдано рекордное количество станций метро. Можем ли мы в ближайшие годы повторить этот рекорд? – В прошлом году мы отк…

   14 ноя 2018
Как строят новую Москву...

14 ноября Людмила Чичерова,Вячеслав Прокофьев / ТАСС Власти говорят о «четком видении» того, что, где и когда нужно строить: руководитель департамента развития новых территорий г. Москвы Владимир Жи…

   22 окт 2018
«В Москве еще минимум пять лет будут строить жилье по старым правилам»...

Власти Москвы выдали застройщикам разрешений на строительство около 21 млн кв. м жилья. Около 70% из этих проектов будут возводиться и продаваться по старым правилам. По оценке главы Москомстройинвест…

   15 авг 2018
КАК ПРАВИЛЬНО ПОЛЬЗОВАТЬСЯ СПАЛЬНИКОМ. ...

спальный мешок (в простонародье спальник) — элемент снаряжения, который используется для сна и отдыха на стоянках. - разогрейтесь перед тем как залезть в спальный мешок. сделайте несколько приседаний, отжиманий,

   13 июн 2018
Минимум пространства — максимум удобства: Функциональный интерьер квартиры, площадь...

Все больше людей уезжают из сельской местности в города, что обеспечивает им новые возможности. Это оказывает большое давление на рынок жилья. Все больше пользуются популярностью небольшие квартиры, в…

   20 дек 2017
Марат Хуснуллин: «Москва стала городом не для машин, а для людей»...

Марат Хуснуллин о градостроительном развитии столицы, программе реновации и создании уникальных объектов. 2017-й год стал знаковым для всего московского стройкомплекса.…

   20 дек 2017
«Москва стала городом не для машин, а для людей»...

Марат Хуснуллин о градостроительном развитии столицы, программе реновации и создании уникальных объектов. 2017-й год стал знаковым для всего московского стройкомплекса.…

   18 дек 2017
Владимир Жидкин: Новая Москва стала привлекательной для жизни молодых семей...

Новая Москва развивается сбалансированно, одновременно появляются и дороги, и инженерные сети, и социальные объекты, и рабочие места, отметил руководитель Департамента развития новых территорий города…

   12 окт 2017
Владимир Жидкин: локомотив развития Новой Москвы – в инвестиционной составляющей...

На минувшей неделе Москва приняла участие в юбилейной ХХ Международной выставке «ЭКСПО РЕАЛ 2017» в Мюнхене. В числе других в Московской экспозиции форума был представлен Департамент развития новых те…

   10 окт 2017
Где лучше покупать квартиры: в новостройках или на вторичном рынке?...

Еще пять лет назад, по крайней мере в Москве, между рынком новостроек и рынком вторичного жилья пролегала целая пропасть. Например, во втором случае цены были значительно выше, а владельцам таких …

вверх